Investeren in vastgoed met vennootschap

Wil je slim investeren in vastgoed met je vennootschap? Zoek niet verder! In deze complete gids leer je alles wat je moet weten om strategisch en effectief vastgoed te of te verwerven met behulp van je vennootschap.

Als ondernemer is het belangrijk om je investeringen slim en efficiënt te beheren, en vastgoed kan een winstgevende en veilige optie zijn. In deze gids bespreken we de voordelen van investeren in vastgoed met je vennootschap, de juridische en fiscale aspecten waar je rekening mee moet houden, en praktische tips voor het selecteren van de juiste vastgoedinvesteringen.

We gaan dieper in op de verschillende vormen van vastgoed waarin je kunt investeren, zoals residentieel, commercieel en industrieel vastgoed, en geven advies over hoe je rendabele investeringen kunt identificeren.

Of je nu een ervaren vastgoedinvesteerder bent of net begint, met deze gids kun je jouw vennootschap inzetten als een krachtig hulpmiddel voor het behalen van financieel succes op de vastgoedmarkt.

Lees verder en ontdek hoe je slim kunt investeren in vastgoed met je vennootschap!

Wat is investeren in vastgoed met je vennootschap?

Investeren in vastgoed met je vennootschap houdt in dat je een bedrijf opricht of gebruikt om onroerend goed aan te kopen, te beheren en te verkopen. Dit kan verschillende vormen aannemen, van het kopen van woningen voor verhuur tot het investeren in commerciële panden en zelfs grondontwikkeling. Door vastgoed onder een vennootschap te beheren, kun je profiteren van verschillende voordelen die niet beschikbaar zijn voor particuliere investeerders. Dit maakt het een aantrekkelijke optie voor ondernemers die hun kapitaal willen laten groeien.

Een vennootschap kan fungeren als een afzonderlijke juridische entiteit, wat betekent dat je persoonlijke aansprakelijkheid wordt beperkt. Dit is vooral belangrijk in de vastgoedsector, waar onroerend goed kwetsbaar kan zijn voor rechtszaken of andere juridische problemen. Door vastgoed via een vennootschap te bezitten, kun je je persoonlijke bezittingen beschermen tegen eventuele claims die voortkomen uit de vastgoedactiviteiten.

Daarnaast biedt investeren met een vennootschap de mogelijkheid om verschillende vastgoedstrategieën na te streven. Je kunt bijvoorbeeld investeren in huurwoningen voor een stabiele inkomstenstroom of in commercieel vastgoed voor hogere rendementen. Het beheer van vastgoed via een vennootschap maakt het ook eenvoudiger om meerdere eigendommen en projecten te coördineren, waardoor je efficiënter kunt werken en schaalvoordelen kunt realiseren.

Wanneer is het interessant om te investeren in vastgoed met je vennootschap?

Investeren in vastgoed via een vennootschap is niet voor elke situatie geschikt, maar biedt aanzienlijke voordelen in specifieke omstandigheden. Het kan interessant zijn wanneer:

• Je een vennootschap hebt met overtollige cash: Als je vennootschap winsten genereert die niet direct nodig zijn voor de bedrijfsvoering, kan het beleggen in vastgoed een manier zijn om die middelen productief in te zetten en rendement te behalen. Het vasthouden van overtollige cash in de vennootschap kan namelijk nadelig zijn door lage rentevergoedingen of door potentiële risico’s van fiscale optimalisaties die in de toekomst minder gunstig kunnen worden.
• Je streeft naar fiscale optimalisatie: Vastgoed biedt mogelijkheden om kosten, zoals afschrijvingen, onderhoud, verzekeringen en financieringskosten, fiscaal in mindering te brengen. Bovendien kan een vennootschap genieten van lagere vennootschapsbelastingtarieven in vergelijking met de personenbelasting, waardoor je op lange termijn fiscaal voordelig kunt investeren. Daarnaast kan het slim zijn om dividenden of huurinkomsten via de vennootschap te structureren om de belastingdruk te verlagen.
• Je persoonlijke risico's wilt beperken: Investeren via een vennootschap beschermt je privévermogen, aangezien de vennootschap als afzonderlijke juridische entiteit fungeert. Dit betekent dat eventuele schulden of aansprakelijkheden verbonden aan het vastgoed niet direct invloed hebben op je persoonlijke financiën.
• Je wilt profiteren van schaalvoordelen: Een vennootschap kan meerdere panden beheren, wat efficiënter is qua administratie en belastingen. Bovendien kan je vennootschap door schaalvoordelen vaak betere financieringsvoorwaarden en tarieven verkrijgen, waardoor je rendement verder wordt geoptimaliseerd.
• Je plannen hebt voor lange termijn vermogensopbouw: Investeren in vastgoed via een vennootschap kan bijdragen aan een duurzame opbouw van bedrijfsvermogen. Dit kan nuttig zijn als je bijvoorbeeld je vennootschap later wilt verkopen, overdragen of gebruiken als pensioenvoorziening.
• Je wil inspelen op complexe familiale planning: Investeren in vastgoed via een vennootschap kan ook een interessante optie zijn bij successieplanning. Het kan een efficiënte manier zijn om vastgoed door te geven aan volgende generaties, bijvoorbeeld door aandelen in plaats van het vastgoed zelf over te dragen. Dit kan leiden tot lagere schenk- en erfbelastingen.

Let op: Hoewel investeren in vastgoed via een vennootschap aantrekkelijk kan zijn, zijn er ook nadelen om rekening mee te houden, zoals minder gunstige tarieven voor meerwaarden op vastgoed en complexe regelgeving. Daarom is het essentieel om een goede analyse te maken van je persoonlijke en zakelijke situatie. Raadpleeg een financieel adviseur of accountant om te bepalen of deze strategie voor jou geschikt is.

Welke mogelijkheden zijn er?

Investeren via de vennootschap zelf (100% eigendom)

Een veelvoorkomende manier om te investeren in vastgoed is via de vennootschap zelf. Dit betekent dat de vennootschap volledig eigenaar wordt van het vastgoed. Alle bijhorende kosten, opbrengsten en administratieve verplichtingen worden rechtstreeks aan de vennootschap toegeschreven. Dit kan in veel situaties aantrekkelijk zijn, maar er zijn ook enkele aandachtspunten die je moet overwegen.

Werking
Bij deze methode koopt de vennootschap het vastgoed aan met eigen middelen of via financiering. Vervolgens worden alle inkomsten, zoals huurinkomsten, en kosten, zoals onderhoud, verzekeringen en financieringslasten, in de boekhouding van de vennootschap opgenomen. Het vastgoed behoort dus niet tot het persoonlijke vermogen van de aandeelhouder, maar maakt deel uit van het patrimonium van de vennootschap.

Voordelen
Investeren via de vennootschap brengt enkele belangrijke voordelen met zich mee. Ten eerste kunnen veel kosten fiscaal in mindering worden gebracht. Denk hierbij aan de afschrijvingen van het vastgoed, kosten voor onderhoud en renovaties, verzekeringspremies en de intresten op eventuele leningen. Dit verlaagt de belastbare winst van de vennootschap, wat uiteindelijk resulteert in een lagere belastingdruk.

Een ander voordeel is de bescherming van je persoonlijke vermogen. Omdat de vennootschap juridisch eigenaar is van het vastgoed, blijft het privévermogen gescheiden van de vastgoedactiviteiten. Dit kan bijzonder waardevol zijn als er financiële problemen ontstaan, bijvoorbeeld bij een onverwachte daling van de vastgoedmarkt of bij aansprakelijkheden.

Daarnaast is deze methode ideaal voor ondernemers die overtollige cash in hun vennootschap willen investeren. In plaats van deze middelen op een spaarrekening te laten staan, waar ze amper rendement opleveren, kun je ze inzetten om vastgoed aan te kopen en zo een stabiele inkomstenbron te genereren.

Nadelen
Hoewel investeren via de vennootschap aantrekkelijk kan zijn, zijn er ook enkele nadelen waar je rekening mee moet houden. Een belangrijk nadeel is de belasting op meerwaarden bij verkoop. Wanneer de vennootschap het vastgoed verkoopt, wordt de gerealiseerde meerwaarde belast tegen het standaardtarief van de vennootschapsbelasting, wat vaak hoger is dan de tarieven die gelden in de personenbelasting.

Ook de huurinkomsten worden binnen de vennootschap belast, wat kan betekenen dat je minder netto overhoudt in vergelijking met privé-eigendom. Dit is vooral een aandachtspunt als je het vastgoed voornamelijk aankoopt om inkomsten uit verhuur te genereren.

Tot slot brengt het beheren van vastgoed in een vennootschap extra administratie met zich mee. Het vereist een nauwkeurige boekhouding en een goed begrip van fiscale en juridische regels. Dit kan leiden tot hogere kosten voor bijvoorbeeld een accountant of fiscaal adviseur.

Praktische overwegingen
Investeren via de vennootschap is vooral interessant als je een lange termijnvisie hebt. Vastgoed kan dienen als pensioenvoorziening of als buffer voor je onderneming. Bovendien biedt het mogelijkheden voor verdere investeringen, aangezien de huurinkomsten opnieuw kunnen worden ingezet voor bijvoorbeeld de aankoop van extra vastgoed.

Als je kiest voor financiering via de vennootschap, kunnen de aflossingen en rente een aantrekkelijke fiscale aftrekpost vormen. Tegelijkertijd moet je rekening houden met de belastingimpact op de huurinkomsten en de toekomstige verkoopwaarde van het pand.

Wanneer kies je voor deze optie?
Deze aanpak is met name geschikt als je overtollige cash in de vennootschap hebt die je niet onmiddellijk nodig hebt voor de bedrijfsvoering. Ook als je meerdere panden wilt beheren of je privévermogen wilt beschermen, biedt deze methode voordelen. Het is minder geschikt voor kleine, eenmalige investeringen of als je de meerwaarde op het vastgoed snel wilt verzilveren.

Vruchtgebruik en naakte eigendom

Een interessante constructie voor het investeren in vastgoed is de combinatie van vruchtgebruik en naakte eigendom. Bij deze structuur wordt het eigendom van het vastgoed gesplitst tussen twee partijen: de vennootschap en een andere eigenaar, bijvoorbeeld de aandeelhouder. Dit biedt mogelijkheden voor zowel fiscale optimalisatie als vermogensplanning.

Werking
Bij deze opzet verwerft de vennootschap het vruchtgebruik van het vastgoed. Dit betekent dat de vennootschap het recht heeft om het vastgoed te gebruiken en de inkomsten ervan, zoals huurinkomsten, te genieten. Tegelijkertijd bezit de andere partij, zoals de aandeelhouder in privé, de naakte eigendom. Deze constructie loopt doorgaans voor een vooraf bepaalde termijn, bijvoorbeeld 20 jaar. Na afloop van deze termijn vervalt het vruchtgebruik automatisch, en wordt de naakte eigenaar volledig eigenaar van het vastgoed zonder extra kosten of transacties.

Voordelen
Een van de grootste voordelen van deze constructie is dat de vennootschap de kosten van het vruchtgebruik, zoals de afschrijvingen en onderhoudskosten, fiscaal kan aftrekken. Dit kan leiden tot een aanzienlijke verlaging van de vennootschapsbelasting. Voor de naakte eigenaar, die het vastgoed na de termijn volledig in bezit krijgt, is er het voordeel van een waardestijging zonder directe belasting. De meerwaarde op het vastgoed komt dus volledig ten goede aan de naakte eigenaar, vaak de aandeelhouder, zonder dat er fiscaal wordt ingegrepen op dat moment.

Daarnaast biedt deze opzet flexibiliteit in vermogensplanning. Het stelt de aandeelhouder in staat om het vastgoed op termijn privé te bezitten, bijvoorbeeld als toekomstige gezinswoning of als privébelegging, zonder dat er opnieuw een aankoop of financiering nodig is.

Nadelen
De constructie vruchtgebruik en naakte eigendom heeft echter ook enkele nadelen. Het is een complexe structuur die zorgvuldige juridische en fiscale begeleiding vereist. Een correcte waardering van het vruchtgebruik is cruciaal om problemen met de fiscus te voorkomen. Deze waardering moet gebaseerd zijn op objectieve criteria, zoals de economische levensduur van het vastgoed en de verwachte opbrengsten.

Bovendien zijn er strikte voorwaarden om misbruik te voorkomen. De belastingdiensten kijken nauwgezet naar dergelijke constructies, vooral als er sprake is van een link tussen de vennootschap en de naakte eigenaar, zoals bij aandeelhouders. Het risico bestaat dat een onzorgvuldige opzet of waardering wordt beschouwd als een verkapte beloning, wat kan leiden tot extra belastingen en boetes.

Praktijkvoorbeeld
Deze constructie wordt vaak gebruikt in situaties waarin een aandeelhouder op termijn het vastgoed privé wil bezitten. Stel dat een vennootschap een pand aankoopt met een vruchtgebruiktermijn van 20 jaar, waarbij de naakte eigendom bij de aandeelhouder in privé ligt. Gedurende deze 20 jaar kan de vennootschap het pand gebruiken of verhuren en de kosten fiscaal aftrekken. Na afloop van de termijn komt het volledige eigendom automatisch en kosteloos in handen van de aandeelhouder, die zo een waardevol vastgoed bezit zonder verdere transactiekosten.

Wanneer is dit interessant?
Deze opzet is vooral aantrekkelijk voor ondernemers die vastgoed willen verwerven voor zowel zakelijke als privédoeleinden. Het vereist echter een lange termijn visie en een goed gecoördineerde samenwerking tussen fiscale, juridische en financiële adviseurs.

Recht van opstal

Het recht van opstal is een interessante juridische constructie die vaak wordt gebruikt wanneer een vennootschap vastgoed wil ontwikkelen op een perceel dat eigendom is van een andere partij, bijvoorbeeld de aandeelhouder in privé. Het biedt een flexibele manier om vastgoed te realiseren zonder dat de vennootschap het perceel volledig hoeft aan te kopen.

Werking
Bij het recht van opstal verwerft de vennootschap het recht om gebouwen of constructies op te richten of te gebruiken op een stuk grond dat eigendom is van een andere persoon of entiteit. Dit recht wordt verleend voor een vooraf bepaalde periode, die maximaal 99 jaar mag duren. Gedurende deze termijn heeft de vennootschap het exclusieve recht om gebruik te maken van de gebouwen en de bijhorende inkomsten te genieten.

Na afloop van de overeengekomen termijn vervalt het recht van opstal, en keren de gebouwen en constructies automatisch terug naar de eigenaar van het perceel (de grondeigenaar). Dit proces gebeurt zonder extra compensatie, tenzij anders overeengekomen in het contract.

Voordelen
Het recht van opstal biedt verschillende voordelen, met name voor vennootschappen die vastgoedprojecten willen realiseren:

1. Flexibele oplossing: De vennootschap kan vastgoed ontwikkelen zonder het perceel volledig aan te kopen. Dit bespaart middelen en laat de vennootschap toe zich te focussen op het ontwikkelen en exploiteren van de gebouwen.
2. Fiscale voordelen: De kosten van het recht van opstal en de ontwikkeling van de gebouwen kunnen worden ingebracht binnen de vennootschap, wat kan leiden tot een lagere belastbare winst.
3. Beperkte verplichtingen: De vennootschap hoeft zich geen zorgen te maken over de financiering of aankoop van het perceel, wat administratieve en financiële lasten kan verlichten.

Nadelen
Er zijn ook enkele nadelen aan het gebruik van het recht van opstal:

1. Tijdelijkheid: Het recht van opstal is van tijdelijke aard. Na afloop van de termijn vervalt het recht en worden de gebouwen eigendom van de grondeigenaar. Dit betekent dat de vennootschap op lange termijn geen blijvend eigendom opbouwt.
2. Complexiteit: Het opstellen van een rechtsgeldig opstalcontract vereist juridisch en fiscaal advies. Het is belangrijk om duidelijke afspraken te maken over de duur, eventuele vergoedingen, en wat er gebeurt bij beëindiging van het recht.
3. Fiscale risico’s: Bij een misinterpretatie van de fiscale regels, bijvoorbeeld als de vergoeding voor het opstalrecht niet marktconform is, kan de fiscus de constructie in vraag stellen en belastingen en boetes opleggen.

Praktijkvoorbeeld
Een veelvoorkomend voorbeeld is een vennootschap die een bedrijfspand wil bouwen op een perceel dat in privébezit is van de aandeelhouder. Met het recht van opstal kan de vennootschap het pand ontwikkelen en exploiteren, terwijl het perceel eigendom blijft van de aandeelhouder. Na afloop van de termijn wordt de aandeelhouder automatisch eigenaar van het gebouw zonder bijkomende kosten. Dit kan een aantrekkelijke oplossing zijn voor zowel de vennootschap als de aandeelhouder, mits er duidelijke afspraken worden gemaakt.

Wanneer is dit interessant?
Het recht van opstal is vooral geschikt voor ondernemers die vastgoed willen ontwikkelen zonder grote investeringen in grond, of die de eigendom van de grond in privé willen behouden. Het biedt een mooie balans tussen flexibiliteit en fiscale voordelen, maar vereist een goede juridische omkadering.

Meer informatie
Voor een gedetailleerde uitleg over het recht van opstal en de juridische implicaties kun je terecht bij Notaris.be. Hier vind je uitgebreide informatie en advies over het opstellen van opstalcontracten.

Onroerende leasing

Onroerende leasing is een veelgebruikte financieringsvorm waarmee vennootschappen vastgoed kunnen verwerven of ontwikkelen zonder meteen een groot eigen kapitaal in te zetten. Het biedt een flexibele oplossing voor bedrijven die bijvoorbeeld commerciële panden of kantoren willen realiseren.

Werking
Bij onroerende leasing koopt een leasingmaatschappij het vastgoed aan of financiert de bouw ervan. De vennootschap krijgt vervolgens het recht om het vastgoed te gebruiken en betaalt daarvoor een maandelijkse leasingfee. Aan het einde van de leasingperiode heeft de vennootschap doorgaans de mogelijkheid om het vastgoed aan te kopen tegen een vooraf vastgestelde restwaarde.

Voordelen

• Beperkt eigen kapitaal nodig bij aanvang, wat gunstig is voor bedrijven die hun liquide middelen willen behouden.
• Fiscale aftrekbaarheid van de leasingkosten, inclusief interesten, wat de belastingdruk binnen de vennootschap verlaagt.
• Flexibiliteit en behoud van kredietcapaciteit, aangezien de vennootschap geen klassieke lening hoeft af te sluiten.

Nadelen

• De totale kosten zijn vaak hoger door interesten en leasingvoorwaarden.
• De vennootschap is gedurende de leasingperiode geen eigenaar van het vastgoed, wat beperkingen kan opleggen aan aanpassingen of gebruik.

Meer informatie
Voor een visuele uitleg over hoe onroerende leasing werkt, bekijk de video Wat is een onroerende leasing? - Wikimmo. Hier wordt het concept op een toegankelijke manier uitgelegd.

Sale-and-lease-back

Werking
Bij een sale-and-lease-back verkoopt een vennootschap een vastgoedobject aan een investeerder of leasingmaatschappij en huurt het direct terug via een leasingovereenkomst. Dit wordt vaak gebruikt om liquide middelen vrij te maken terwijl de vennootschap het gebruik van het pand behoudt.

Voordelen

• Vrijmaken van kapitaal: De verkoop zorgt voor directe financiële middelen die kunnen worden ingezet voor andere investeringen of om de cashflow te versterken.
• Fiscale aftrekbaarheid: De leasebetalingen zijn fiscaal aftrekbaar als bedrijfskosten, wat gunstig kan zijn voor de vennootschap.

Nadelen

• Verlies van eigendom: Het vastgoed gaat uit het directe eigendom van de vennootschap. Dit kan invloed hebben op de balans en vermindert de controle over het vastgoed.

Praktijkvoorbeeld
Deze constructie is populair bij bedrijven die kapitaal nodig hebben voor groei, herstructureringen of andere strategische doeleinden. Een voorbeeld is een onderneming die haar kantoorgebouw verkoopt om te investeren in nieuwe technologieën, terwijl ze het pand blijft gebruiken via een leaseovereenkomst.

Via IPT

Een Individuele Pensioentoezegging (IPT) is een levensverzekering die zelfstandige bedrijfsleiders in staat stelt om via hun vennootschap een aanvullend pensioen op te bouwen. De vennootschap betaalt de premies, die onder bepaalde voorwaarden fiscaal aftrekbaar zijn, terwijl de bedrijfsleider de begunstigde is van het opgebouwde kapitaal.

Werking
Met een IPT kan de vennootschap op een fiscaal gunstige manier bijdragen aan het pensioen van de bedrijfsleider. De premies die de vennootschap stort, zijn aftrekbaar als beroepskosten, mits naleving van de 80%-regel. Deze regel bepaalt dat het wettelijk en aanvullend pensioen samen niet meer dan 80% van de laatste normale bruto jaarbezoldiging mogen bedragen.

Voordelen

• Fiscale optimalisatie: De vennootschap kan de gestorte premies aftrekken als beroepskosten, wat resulteert in een lagere belastbare winst.
• Aanvullend pensioen: De bedrijfsleider bouwt een extra pensioenreserve op bovenop het wettelijk pensioen, wat bijdraagt aan financiële zekerheid op latere leeftijd.
• Flexibiliteit: Een IPT kan gecombineerd worden met andere pensioenplannen, zoals een Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen (VAPZ), voor een optimale pensioenopbouw.

Nadelen

• Beperkingen door de 80%-regel: De fiscale aftrekbaarheid van de premies is gebonden aan de 80%-regel, wat betekent dat er een plafond is aan het bedrag dat kan worden gestort.
• Liquiditeitsimpact: Hoewel de premies fiscaal aftrekbaar zijn, vergen ze wel een financiële inspanning van de vennootschap op het moment van storting.

Praktijkvoorbeeld
Een zelfstandige bedrijfsleider wil zijn pensioen aanvullen en besluit een IPT af te sluiten via zijn vennootschap. De vennootschap stort jaarlijks premies in de IPT, die aftrekbaar zijn als beroepskosten. Op de pensioendatum ontvangt de bedrijfsleider het opgebouwde kapitaal, wat zorgt voor extra financiële middelen naast het wettelijk pensioen.

Conclusie

Investeren in vastgoed met je vennootschap biedt een scala aan voordelen, van belastingvoordelen tot risicobeperking. Het is een krachtige strategie voor ondernemers die hun financiële toekomst willen veiligstellen en hun vermogen willen laten groeien. Echter, zoals met elke investering, is het cruciaal om goed geïnformeerd te zijn en een solide strategie te ontwikkelen.

Begin met het opzetten van een passende vennootschap en zorg ervoor dat je de juiste juridische en fiscale structuur hebt. Doe grondig onderzoek naar de vastgoedmarkt en maak gebruik van de expertise van professionals zoals vastgoedmakelaars en boekhouders. Dit zal je helpen om weloverwogen beslissingen te nemen en je risico's te beheersen.

Tot slot, blijf leren en pas je strategieën aan naarmate de markt verandert. Vastgoed is een dynamische sector en de beste investeerders zijn degenen die zich kunnen aanpassen aan nieuwe omstandigheden en kansen. Met de juiste aanpak kun je jouw vennootschap inzetten als een krachtig instrument voor financiële groei en succes in de vastgoedmarkt.

Voor een bredere uitleg over deze onderwerpen, bekijk dit uitgebreide filmpje.
Dit filmpje behandelt verschillende onderwerpen en biedt een handige samenvatting van belangrijke concepten. Het is een uitstekende startpunt om meer inzicht te krijgen in deze strategieën.